Wann und wo ist Wohnen im Gartenhaus erlaubt? Darf man auf Dauer oder wenigstens während der Saison dort einziehen? Welche Gartenhäuser eignen sich zum Wohnen und wie sollten sie ausgestattet sein? Diese und weitere Fragen rund ums Wohnen im Gartenhaus beantwortet dieser Ratgeber.
Inhalt:
- Fünf gute Gründe für das Wohnen im Gartenhaus
- Das Gartenhaus als Erstwohnsitz: Ist das erlaubt?
- Übernachten und zeitweises Wohnen im Gartenhaus: Was geht?
- Zeitweises Wohnen in der Kleingartenanlage
- Ein Gartenhaus zum Wohnen: Wie groß soll es sein?
- Die Bauart: Wandstärke? Terrasse? Mehrere Räume?
- Das individuelle Gartenhaus nach Maß
- Anschlüsse und Ausstattung: Was braucht ein Gartenhaus zum Wohnen?
- Gartenhaus ohne Strom, ohne Wasser – was tun?
Fünf gute Gründe für das Wohnen im Gartenhaus
Im gemütlich eingericheten Gartenhaus wohnen, morgens gleich ein paar Schritte in den Garten machen, die frische Luft im Grünen genießen – wäre das nicht schön? Wer solche Wünsche hegt, ist damit nicht alleine. Immer mehr Menschen überlegen, ein Gartenhaus zum Wohnen zu errichten oder das vorhandene entsprechend auszubauen. Und es gibt auch bereits Gartenhausbewohner, die es geschafft haben: Ganz legal im Einklang mit den Behörden oder eben zeitweise über die warme Jahreszeit.
Für den Wunsch, das Gartenhaus zu Wohnzwecken zu nutzen, gibt es unterschiedliche Gründe:
- Sehnsucht: Wohnen im Grünen ist ein Wunschtraum vieler Stadtbewohner, die nicht vorhaben, ein Eigenheim im Speckgürtel zu errichten oder ganz aufs Land zu ziehen. Ein Gartenhaus verspricht ein naturnäheres, einfacheres Leben, ohne gleich “raus ins Dorf” zu müssen.
- Miete sparen: In den Städten herrscht zunehmend Mangel an bezahlbaren Wohnungen. Auch deshalb prüfen so manche Mieter die Möglichkeit, in ein Gartenhaus umzuziehen, z.B. auf Grundstücken von Freunden, in Mischgebieten oder gar in einer Kleingartenanlage.
- Wohnraum der Familie erweitern: Ein voll ausgestattes Gartenhaus auf dem eigenen Grundstück erweitert den Wohnraum, z.B. für den Sohn oder die Tochter des Hauses.
- Mieteinnahmen: das bewohnbare Gartenhaus ließe sich auf Dauer oder zeitweise untervermieten und könnte so Einnahmen generieren.
- Als Zweitwohnsitz auf Zeit: Vom Frühjahr bis in den Herbst ins Gartenhaus ziehen, solange das Wetter mitspielt – warum eigentlich nicht?
Welcher Grund zum Wohnen im Gartenhaus motiviert, spielt allerdings nicht die Hauptrolle bei der Verwirklichung dieses Wunsches. Unter welchen Umständen es erlaubt ist oder nicht, richtet sich nach verschiedenen Gesetzen, Bauvorschriften und weiteren behördlichen Regelungen.
Das Gartenhaus als Erstwohnsitz: Ist das erlaubt?
Raus aus der Mietwohnung, rein ins Gartenhaus als Hauptwohnsitz: zweifellos ist das die konsequenteste Umsetzung des Wunsches nach Wohnen im Garten. Leider legt der Gesetzgeber hier einige Hürden in den Weg.
Erste Voraussetzung: Bewohnbare Gartenhäuser benötigen in jedem Fall eine Baugenehmigung, denn diese ist für alle Gartenhäuser erforderlich, die über einen “Aufenthaltsraum” verfügen. Somit sind alle Gartenhäuser mit Betten, WC/Bad, Küchenzeilen und Heizung genehmigungspflichtig.
Es macht also einen Unterschied, ob Sie in ein Gartenhaus ziehen wollen, das bereits über eine Baugenehmigung (mit “Aufenthaltsraum”) verfügt oder ob es erst errichtet werden soll.
1. Umzug in ein genehmigtes Gartenhaus
Auch ein Gartenhaus, das bereits von der Baubehörde genehmigt wurde, ist noch immer “Gartenhaus”. Damit ist eine Nutzung festgeschrieben, die in der Regel dauerhaftes (!) Wohnen nicht umfasst – trotz des erlaubten “Aufenthaltsraums”. Der Einzug ins Gartenhaus als Erst- bzw. Hauptwohnsitz ist rechtlich gesehen eine Zweckentfremdung. Deshalb müssen Sie bei der Baubehörde einen Antrag auf Umnutzung zum Wohnen stellen. Eine Voranfrage, ob das überhaupt möglich ist, ist sehr zu empfehlen!
Ob das Bauamt die Umnutzung gestattet, wird wesentlich davon abhängen, ob Wohnen am Standort des Gartenhauses grundsätzlich möglich ist. Das richtet sich nach dem in der jeweiligen Gemeinde existierenden Bebauungs- oder Flächennutzungsplan. In diesen Plänen ist festgelegt, welche Gebiete als Gewerbe-, Erholungs- oder Wohngebiete genutzt werden sollen. Außerhalb der Gemeinde ist normalerweise jedes Bauen und Wohnen untersagt (mit Ausnahmen für Landwirte).
Die besten Chancen haben Sie mit einem Garten, der in einem “Mischgebiet” aus Freizeit- und Wohngelände liegt.
Geht diese Prüfung positiv aus, ist jedoch noch nicht alles gewonnen! Um eine Dauernutzung zu Wohnzwecken zu ermöglichen, muss das Gartenhaus weiteren Vorschriften genügen, die regional unterschiedlich ausfallen können. Das sind z.B. Bauvorschriften zur Entwässerung, zum Schall- und Feuerschutz oder zur Wärmedämmung. Zudem muss das Grundstück an einer Straße liegen, über eine Hausnummer und einen Briefkasten verfügen.
Was in Ihrer Gemeinde gilt, erfahren Sie im Detail bei der jeweiligen Baubehörde.
2. Umzug in ein neu zu errichtendes Gartenhaus
Wollen Sie das Gartenhaus, in das Sie einziehen wollen, erst errichten, benötigen Sie zu allererst eine Baugenehmigung. Die Nutzung als Wohnsitz muss in diesem Fall gleich mit beantragt werden, denn für die Chancen einer Genehmigung gelten diesselben Richtlinien wie beim Antrag auf Umnutzung: Wenn es zum Bau- bzw. Flächennutzungsplan passt und allen sonstige Vorschriften genügt, kann es als Wohnsitz genehmigt werden – ansonsten nicht. Lassen Sie das Bauamt nicht im Unklaren über Ihr Vorhaben! Denn was nützt eine Genehmigung, wenn Sie sich im Gartenhaus nur “aufhalten”, aber nicht dort einziehen dürfen?
Klingt alles nicht so gut? Wir erinnern daran, dass es hier um den Haupt- bzw. Erstwohnsitz im Gartenhaus geht. Anders liegen die Dinge, wenn Sie nur zeitweise dort wohnen, ihre Hauptwohnung bzw. Meldeadresse jedoch behalten (dazu unten mehr).
Dauerhaft wohnen in der Kleingartenanlage?
In einer Kleingartenanlage erscheint vieles einfacher, da für das Errichten eines Gartenhauses in der Regel keine Baugenehmigung benötigt wird. Dafür gilt das Bundeskleingartengesetz (BKleinG), das in Sachen Dauerwohnen im §2 eine deutliche Aussage trifft:
“Im Kleingarten ist eine Laube in einfacher Ausführung mit höchstens 24 Quadratmetern Grundfläche einschließlich überdachtem Freisitz zulässig. Sie darf nach ihrer Beschaffenheit, insbesondere nach ihrer Ausstattung und Einrichtung, nicht zum dauernden Wohnen geeignet sein”.
Kleingärten sollen der “kleingärtnerischen Nutzung” dienen. Sie gelten als “öffentliches Grün” und sollen deutlich von Wochenendgrundstücken abgegrenzt werden. Das Gartenhaus im Schrebergarten als Hauptwohnsitz zu nutzen, ist somit nicht möglich. Man riskiert sogar die Kündigung des Gartens, die in §9 des Gesetzes für den Fall ermöglicht wird, dass der Pächter “die Laube zum dauernden Wohnen nutzt”.
Trotz aller vermeintlichen Klarheit, die aus diesem uralten Gesetz zu sprechen scheint, bleibt der Begriff “dauerhaftes Wohnen” doch recht schwammig. Klar ist eigentlich nur, dass man dort nicht einziehen und sich polizeilich anmelden kann. Nur für einige wenige Gartenpächter gilt noch ein Bestandsschutz aus alten Zeiten.
Übernachten und zeitweises Wohnen im Gartenhaus: Was geht?
Dauerhaftes Wohnen ist in der Regel nur in dafür vorgesehenen Wohngebieten erlaubt. Sogar in Ferien- und Wochenendanlagen ist die Nutzung entsprechend beschränkt, erst recht in Kleingartenanlagen mit ihrem vergleichsweise strengen Kleingartengesetz.
Was aber bedeutet “dauerhaft”? Es gibt dazu tatsächlich keine genaue, gesetzliche Definition. In Gerichtsurteilen wird häufig darauf abgestellt, wo die Bewohner ihren “Lebensmittelpunkt” haben. Manchmal ist auch von “überwiegender Wohnnuntzung” die Rede – und immer geht es um Einzelfälle, nicht um eine Definition für alle Fälle.
Im Gartenhaus übernachten, Aufenthalte übers Wochenende, während des Urlaubs oder auch während der Sommersaison sind in genehmigten Gartenhäusern (mit “Aufenthaltsraum”) normalerweise unproblematisch. Tatsächlich nutzen viele ihr Gartenhaus auch mal im Winter oder quartieren dort regelmäßig Gäste ein. Gartenhäuser dienen zudem als Rückzugsgebiet für heran gewachsene Kinder, die grundsätzlich noch im Haushalt wohnen oder werden als ruhiges Homebüro abseits der Familie genutzt.
Solange sich niemand im Gartenhaus mit Hauptwohnsitz anmeldet, bleiben diese Nutzungen in aller Regel als “zeitweises Wohnen” möglich. Wie immer gilt aber auch: “Es kann der Klügste nicht in Frieden leben, wenns dem bösen Nachbarn nicht gefällt”. Wenn sich ein Nachbar durch die Wohnnutzung massiv gestört fühlt (häufiges Grillen, Partys, Lärm etc.), kann es sein, dass er nach Möglichkeiten sucht, Schwierigkeiten zu machen. Ob das Erfolg hat, entscheiden dann wieder Gerichte im Einzelfall, wobei es dann auf die Beweisbarkeit einer – behaupteten – illegalen Dauerwohnnutzung ankommt. Besser, man lässt es gar nicht erst soweit kommen, sondern spricht vor einer beabsichtigten neuen Nutzung des Gartenhauses mit den Nachbarn.
Zeitweises Wohnen in der Kleingartenanlage
Geht Urlaub in der Kleingartenanlage? Kann man dort evtl. über den Sommer wohnen? Die Meinungen dazu gehen auseinander, bei den Rechtskundigen und erst recht in der Praxis der Kleingartenvereine.
Zwar sind in Kleingartenanlagen die Vorschriften zur Verhinderung des Wohnens recht streng. Dennoch leben auch hier so manche Gartenfreunde nahezu dauerhaft. Sie haben noch eine Meldeadresse und holen dort ihre Post ab, wohnen jedoch die meiste Zeit im Garten. Das ist zwar nicht legal, wird aber von manchen Kleingartenvereinen stillschweigend geduldet, auch weil es sich oft um soziale Notlagen der Menschen handelt, die ihre Wohnungen verloren haben.
Zu empfehlen ist diese Dauernutzung nicht, denn man riskiert jederzeit die Kündigung, die nach dem Gesetz wegen “dauerhaften Wohnens” ausdrücklich vorgesehen ist. Zudem wird in der Regel die Ausstattung der Lauben nicht ausreichen, um angenehm wohnen zu können. Schließlich sollen die Gartenhäuser schon von der Einrichtung her nicht zum Wohnen geeignet sein, was wiederum regional unterschiedlich interpretiert wird.
Übernachtungen und zeitweise Aufenthalte sind jedoch möglich, denn nirgends gibt es eine Vorschrift, die klar aussagt, wie lange man sich in seinem Kleingarten aufhalten darf. Gar nicht so wenige Gartenfreunde nutzen diese unklare Rechtslange bis an die Grenze zum dauerhaften Wohnen. Es gilt eben auch hier “wo kein Kläger, da kein Richter”.
Ein Gartenhaus zum Wohnen: Wie groß soll es sein?
Platz ist in der kleinsten Hütte, heißt es. Wenn es nur um ganz gelegentliches Übernachten geht, mag das auch stimmen. Im Grunde reicht da schon eine Luftmatratze. Will man jedoch in einem Gartenhaus angenehm wohnen, steigen die Ansprüche deutlich – und zu recht! Allzu wenig Platz drückt irgendwann auf die Stimmung. Schließlich erlaubt das Wetter nicht immer den Aufenthalt draußen.
Die erste Überlegung zur Planung eines Gartenhauses wird sich also um die Frage drehen: Wie groß muss es sein?
Wenn das Gartenhaus in einer Kleingartenanlage steht, darf es nicht mehr als 24 m² Grundfläche haben – und zwar mit “überdachtem Freisitz”. Wählt man ein Haus mit Terrasse, bleibt als Wohnraum also deutlich weniger Platz als in einem Haus ohne Terrasse.
Außerhalb von Kleingartenanlagen benötigen Gartenhäuser mit Aufenthaltsraum eine Baugenehmigung. Allgemein gültige Vorschriften zur möglichen Größe gibt es nicht. Wie so oft im Baugeschehen wird alles regional unterschiedlich gehandhabt und im Einzelfall entschieden. Erkundigen Sie sich vorab bei der Baubehörde, welche Grundfläche und Höhe das Gartenhaus haben darf, um nicht etwas zu beantragen, was gar nicht genehmigungsfähig ist!
Wieviel Platz wäre optimal?
Mal abgesehen von den jeweils gültigen Vorschriften: Wieviel Quadratmeter sollte ein Gartenhaus haben, um darin angenehm wohnen zu können? Hier sind die Ansprüche natürlich individuell verschieden. Kriterien, die für die Entscheidung eine Rolle spielen, sind in der Regel folgende:
- Wieviel Personen sollen im Gartenhaus wohnen können? Ein Single braucht weniger Platz als ein Paar oder eine Familie.
- Soll nur übernachtet oder auch drinnen gekocht und gegessen werden?
- Ist der Aufenthalt jeweils nur kurz und eher selten? Oder soll es möglich sein, über längere Zeit im Gartenhaus zu wohnen?
- Steht das Haus auf dem eigenen Grundstück nahe am Wohnhaus? Je nach geplanter Nutzung benötigt es dann vielleicht keinen extra Raum für WC/Dusche, weil die Infrastruktur des Wohnhauses mitbenutzt wird.
Je größer das Gartehaus, desto mehr Optionen bietet es für die wohnliche Einrichtung. In unserem Shop können Sie alle Gartenhäuser nach Größe in Quadratmetern filtern: beginnend bei kleinen Versionen bis 5 m² in sechs Stufen bis zu großen Ferienhäusern mit über 30 m² Grundfläche. Für das Wohnen kommen meist erst Größen ab 15 bis 20 m² und größer in Betracht.
Die Bauart: Wandstärke? Terrasse? Mehrere Räume?
Neben der Gesamtgröße des Hauses steht auch die Entscheidung für die jeweilige Bauart an, wenn es um das Wohnen im Gartenhaus geht. Folgende Varianten kommen in Betracht:
1. Die Wandstärke
Je dicker die Wand, desto besser hält das Gartenhaus die Wärme, wenn geheizt wird. Am häufigsten werden Wandstärken von 40 bzw. 44 Millimeter genutzt, die für die Nutzung auch im Frühjahr empfohlen werden. Noch stabiler und für die Winternutzung optimal sind Gartenhäuser mit 70 und 92 Millimeter Wandstärke. Werden Wände und Boden zusätzlich isoliert, sind auch 40mm-Wandstärken durchaus wintertauglich.
2. Die Aufteilung der Räume
- Ein großer Innenraum: mit Küchenzeile, Heizung, Schlaf- und Sitzgelegenheiten kann ein einziger, möglichst großer Innenraum wunderbar wohnlich eingerichtet werden. Darin zu wohnen ist allerdings nur möglich, wenn das Wohnhaus direkt daneben steht und das dortige WC/Bad mitgenutzt wird.
- Mit Nebenraum: Für das unabhängige Wohnen wird jedoch in der Regel ein zweiter, kleinerer Raum benötigt, der als Nasszelle (WC. Waschbecken, evtl. Dusche) ausgebaut werden kann. Für sommerliche Aufenthalte wird häufig auch eine blickgeschützte Außendusche genutzt.
- Schlafboden: manche Gartenhäuser bieten aufgrund ihrer Höhe einen “Schlafboden” als zweite Ebene, bzw. die Möglichkeit, einen solchen einzubauen. Eine schöne Möglichkeit, den Schlafbereich vom Wohnraum zu trennen und insgesamt Standfläche zu sparen.
- Mehrere Räume: Optimal für die Wohnnutzung sind Gartenhäuser und Ferienhäuser mit mehreren Räumen, insbesondere für Paare und Familien mit Kindern.
3. Terrasse gewünscht?
Draußen sitzen, auch wenn es mal regnet: Gartenhäuser mit überdachter Terrasse erhöhen die Nutzbarkeit zu allen Jahreszeiten deutlich. Noch geschützter ist der Außenbereich bei den Gartenhäusern mit Anbau, denn hier ist die Terrasse von zwei, manchmal sogar drei Wänden umgeben.
Das individuelle Gartenhaus nach Maß
Gerade bei Gartenhäusern zum Wohnen ergeben sich häufig Wünsche, die mit den angebotenen Modellen nicht alle abgedeckt werden. Unsere Gartenhäuser lassen sich jedoch auf Wunsch modifizieren:
Eine besondere Innenaufteilung, zusätzliche Wände, Anbau oder Terrasse, mehr Wandstärke, ein Schlafboden? Sprechen Sie uns an, wir fertigen Ihr individuelles Modell ganz nach Ihren Vorstellungen!
Auf der Seite „Gartenhaus nach Maß“ können Sie uns sämtliche Anforderungen mitteilen und sich ein Video zum Ablauf anschauen. Auch das Hochladen von Skizzen ist möglich.
Oder rufen Sie uns an und lassen sich beraten:
Unsere kostenfreie Fachberatung (030 233 267 170) erreichen Sie Montags bis Freitags von 9:00 bis 18:00 Uhr und Samstags von 9:00 bis 13:00 Uhr.
Anschlüsse und Ausstattung:
Was braucht ein Gartenhaus zum Wohnen?
Wer längere Zeit im Gartenhaus wohnen will braucht nicht nur Möbel, sondern auch eine technische Ausstattung, die möglichst nahe an den Komfort von Wohnungen heran reicht:
- WC mit Waschgelegenheit, evtl. einer Dusche,
- Küchenzeile mit Kochgelegenheit, Spüle, evtl. Kaffeemaschine, Wasserkocher etc.
- Beleuchtung, evtl. TV, Musikanlage, Internet-Anschluss.
- Heizung für die kalten Tage.
Die dafür nötigen Anschlüsse, Zu- und Ableitungen müssen vorab geplant und schon beim Bau des Fundaments berücksichtigt werden.
Was im Einzelfall machbar ist, richtet sich nach dem Standort des Gartenhauses und nach der Genehmigungslage:
- Am Wohnhaus: Am einfachsten ist die Versorgung des Gartenhauses, wenn es auf dem eigenen Grundstück in der Nähe des Wohnhauses steht. Dann können in der Regel die Hausanschlüsse für Strom, Frisch- und Abwasser durch einen Fachbetrieb bis zum Gartenhaus verlängert werden.
- Anderswo mit Wohngenehmigung: Hat Ihr Gartenhaus eine Baugenehmigung und eine Genehmigung zur Wohnnutzung an einem anderen Standort (mit Hausnummer), dann können Sie die dafür nötigen Anschlüsse problemlos beantragen und ihr Gartenhaus ihren Wünschen gemäß ausstatten.
- Im Schrebergarten: Steht das Gartenhaus in einem Kleingarten, wo “dauerhaftes Wohnen” schon von der Ausstattung her nicht möglich sein soll, gibt es viele Beschränkungen und regionale Unterschiede bezüglich der Anschlüsse. (Lesen Sie dazu mehr in unserem Ratgeber Das Gartenhaus im Schrebergarten)
Gartenhaus ohne Strom, ohne Wasser – was tun?
Nun herrschen leider nicht überall optimale Bedingungen, mancherorts müssen Gartenhausbesitzer ohne Strom, ohne Frischwasserleitung ins Haus und recht häufig ohne Anschluss ans Abwassernetz auskommen. Für die verschiedenen Bedürfnisse haben sich in solchen Sitationen alternative Lösungen bewährt:
Kein Stromanschluss:
- Mit einer Solaranlage auf dem Dach lässt sich der Strombedarf oft decken. Wieviele Geräte versorgt werden können, hängt von der Größe der Panels und der Besonnung ab. Mit (geschützten) Kerzen und Windlichtern lässt sich der Strombedarf für die Beleuchtung verringern. Mechanische Küchengeräte ersparen ebenfalls Strom.
- Kaminöfen/Holzöfen und Holzpelletsheizungen sind eine stromfreie Alternative zur E-Heizung. Sie benötigen allerdings eine fachgerechte Installation, einen Kamin bzw. ein entsprechendes Ofenrohr und müssen vom örtlichen Schornsteinfeger abgenommen werden.
- Auch mit Propangasflaschen, die Gasofen und/oder Gasherd versorgen, kann geheizt und gekocht werden.
- Sogar kleine Gas- und Spiritus-Kocher aus dem Camping-Bedarf sind eine Möglichkeit, sofern sich die Lust aufs Kochen sowieso in Grenzen hält.
Wichtig: Sowohl bei Holz- als auch Gasheizungen im Gartenhaus ist eine gute Belüftung unverzichtbar! Es gelten viele Sicherheitsvorschriften, die Sie vor der Nutzung im Detail recherchieren sollten.
Kein Frischwasseranschluss im Gartenhaus:
- Einen Brunnen bohren bzw. bohren lassen, ist vielerorts möglich und kann den Wasseranschluss ersetzen. Grundwasserbrunnen sind allerdings fast überall genehmigungspflichtig. Erkundigen Sie sich bei der Gemeinde / Wasserbehörde, ob ein Brunnen in Ihrem Fall möglich ist.
- Regenwasser in einer hoch gestellten Sammeltonne kann als Brauchwasser genutzt werden, z.B. zum Duschen und für die Toilettenspülung, wonach das Abwasser in einen Sammelbehälter fließt.
- Komposttoiletten und Trenntoiletten fürs WC sind eine Alternative, die kein Wasser benötigt. Auch Chemietoiletten sind möglich, gelten jedoch als problematisch für die Umwelt.
- Gartenanschluss verlängern: Ist ein Frischwasseranschluss im Garten, jedoch nicht im Haus vorhanden, kann ein Abzweig installiert und Leitungen ins Haus verlegt werden.
- Flaschenwasser nutzen zum Trinken und Kochen: Campingfreunde leben oft viele Wochen mit dieser Mini-Lösung, auf Dauer wird das jedoch kaum reichen.
Kein Abwasseranschluss:
- Abwassersammelbehälter bzw. Sammelgruben sind sehr verbreitet und haben sich bewährt. Für Gartenhäuser sind meist Behälter zwischen 2500 und 4000 Litern üblich, die in die Erde eingegraben werden. Die regelmäßige Leerung übernehmen Fachbetriebe. Für Bad/WC und Küchenabwasser die optimale Lösung!
- Wasserfreie Komposttoiletten / Trenntoiletten erzeugen kein Abwasser, sondern werden auf dem Kompost entsorgt – im Idealfall in einem geschlossenen Schnellkomposter.
Als Alternative fürs Kochen und Duschen im Gartenhaus bietet sich auch die Einrichtung einer Außenküche bzw. Außendusche an. Wer nur während der warmen Jahreszeit im Gartenhaus wohnt, kann damit durchaus auskommen. Insbesondere die Außenküche liegt sogar im Trend und wird wegen der Möglichkeit, in geselliger Rund zu kochen, immer beliebter.
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